Il n’est pas rare que l’acquéreur d’un bien immobilier ne décèle les défauts de ce dernier que bien plus tard. Généralement, ces anomalies ne sont découvertes qu’après avoir investi la maison ou l’appartement. Quels sont alors les recours contre ces vices cachés ?

Définition des vices cachés

Un bien peut avoir certains défauts dus à des malfaçons d’origine ou des dégâts causés par le temps. C’est tout à fait normal lorsque vous achetez un bien ancien. Toutefois, il existe des vices qui ne peuvent être décelés immédiatement. Une toiture ne commence à fuir que lorsque les premières gouttes de pluie ne tombent. Vous ne découvrez la fissure dans les fondations qu’après avoir fait expertisé la maison pour un projet d’extension. Ces vices dits cachés sont normalement couverts par la garantie des vices cachés.

Conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés

Tous les vices ne sont pas imputables au vendeur et n’enclenchent pas la garantie. En effet, les vices ne sont couverts que s’ils sont de nature à rendre le bien impropre à l’habitation. Les fissures doivent être suffisamment importantes pour menacer la stabilité de la maison. Il est impératif d’établir un diagnostic expert afin de déterminer l’importance des dégâts présents et futurs. Cette expertise déterminera également l’antériorité des défauts à l’achat. Il s’agit d’une condition sine qua none pour la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Délai de recours de l’acheteur

En principe, le recours permettra à l’acheteur d’obtenir une compensation pour les vices cachés ou l’annulation pure et simple de la vente. Il doit toutefois agir dans un délai déterminé. La législation en matière de transaction immobilière fixe ce délai à deux ans après la découverte du ou des vices. La même législation prévoit également une prescription de 30 ans. Cela signifie que l’acquéreur peut toujours intenter une action même s’il ne découvre le vice qu’au bout de 20 ou 25 ans.

Cas d’exclusion de la garantie

La garantie ne peut être mise en œuvre si le contrat de vente a prévu une clause spécifique d’exonération. En présence d’une telle clause, aucune responsabilité n’est retenue contre le vendeur quel que soit le vice découvert ultérieurement. Néanmoins, l’acheteur peut recourir à la garantie s’il prouve la mauvaise foi de son vendeur. L’acquéreur doit prouver l’intention manifeste du vendeur de dissimuler expressément un vice dont il connaissait l’existence.

En dehors d’une action judiciaire, l’acheteur peut également essayer de trouver un accord préalable avec son vendeur en vue de trouver un règlement amiable.

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