Amortir un investissement est un très bon atout accordé par l’État pour favoriser la réduction du taux d’imposition. Si vous avez investi dans un bien immobilier qui vous attribue le statut de Loueur meublé Non Professionnel (LMNP), il vous est possible de procéder à l’amortissement de ce bien et du mobilier. On vous explique comment ça fonctionne dans cet article.

Amortissement en LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’amortissement en LMNP est une obligation fiscale s’ajoutant à d’autres charges et permettant la diminution, parfois même l’annulation, du résultat imposable et la tranche d’impôts qui en résulte. En termes plus clairs, c’est l’annulation progressive d’une dette. Il s’agit d’une technique comptable consistant à étaler le coût de l’investissement immobilier, voire même de celui mobilier, sur sa durée d’utilisation. Ainsi donc, un propriétaire bailleur de logement meublé peut amortir la totalité de certaines valeurs, à savoir :

  • La valeur de l’ensemble des meubles (hors taxe) ;
  • La somme globale des dépenses d’acte ;   
  • Les dépenses d’agence ;
  • Et la valeur (hors taxe) du bien immobilier, hormis celle du foncier.

Principe et fonctionnement de l’amortissement en LMNP

Comme expliqué plus haut, lorsqu’on investit dans un bien immobilier accordant le statut LMNP, il est possible de procéder à l’amortissement de la valeur de l’immobilier et du mobilier.

Concernant l’amortissement de l’immobilier, sur une période située entre 20 et 50 ans, il est possible d’opérer entre un amortissement de 5 % et 2 %. Afin d’avoir une idée de la valeur immobilière à amortir, on effectue une soustraction à la valeur globale de l’immeuble, du foncier et enfin des meubles.

Important : Pour effectuer l’amortissement de l’immobilier, on ne prend pas en compte le terrain, car on estime que celui-ci ne peut être amorti.

En ce qui concerne le mobilier, son amortissement peut être fait sur un intervalle de temps compris entre 5 et 10 ans, d’où un amortissement de 20 % et 10 % par an

Les avantages de l’amortissement

Étant une mention comptable, l’amortissement est considéré comme une charge. Vu qu’en tant que loueur meublé non professionnel les recettes sont imposées au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il est possible de profiter des bienfaits de ce régime en déduisant les charges des revenus BIC.

Par exemple, si au cours d’une année les états financiers présentent plus de charges que de recettes, cela conduit à un déficit des BIC. Ce déficit sera marqué pour les 30 prochaines années sur les bénéfices de même nature. Ainsi donc, dans le cas où il y aurait bénéfices BIC, il est possible d’en déduire ces charges.

L’avantage principal de l’amortissement est donc la croissance artificielle des charges (vu que cette valeur n’est pas payée) permettant de signaler un déficit BIC. Ce dernier fera éviter une imposition et créera un bénéfice.

Les autres avantages liés à l’amortissement sont : la possibilité de déduction des frais d’acquisition du bien immobilier, l’impact zéro sur la plus-value de l’immeuble à la revente.

Calcul de l’amortissement

Pour calculer l’amortissement en LMNP, il faut prendre la valeur d’acquisition du bien puis y ajouter les frais relatifs à son achat, le tout divisé par le nombre d’années d’utilisation. Le résultat sera ainsi divisé par le nombre d’années sur lequel vous souhaitez amortir… et voilà.

L’amortissement est calculé sur sa valeur vénale lorsque le bien est inclus dans le patrimoine. Il faut aussi rappeler que la détermination de l’amortissement dépendra de la durée d’usage du bien et de sa nature.

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